宏观供需结构：我国目前的城市化率差不多为60%，但是已经建成的城市空间和基础设施硬件，可以应对77%的城市化率。我国过去10年城市化的年均速率略超过1%，但整体在降速，未来20年的平均速率肯定在1%以下。也就是说宏观上我国的基础硬件基本上够未来20年用了，当然微观上可能存在不平衡。
我国宏观上住房的自有率超过90%，当然一线城市相对较低，新一线也不会特别高，但是往下的绝大多数城市住房自有率都非常高，城镇人均居住面积超过35平米，这还不是最重要的，最重要的是，根据赵燕青教授测算，我国已规划已投入建设的所有城市建成区，已经可以容纳全中国77%的人口，说白了就是即便不做进一步的规划开发，我们的城市硬件也已经做好准备迎接77%的城镇化率了。所以道理很简单，我国宏观上的住房紧缺，已经不存在了。不过请注意，我说的是宏观上的，指的是全国大面上没有明显供需矛盾了，但是局部城市，像深圳，局部地区，像厦门岛内，局部产品，像学位房和顶级城市豪宅，还是会存在微观的供需矛盾，这也将是未来个人房地产投资的主要淘金方向。这里请注意，我说的顶级豪宅不是别墅，而且投资门槛比较高，在东亚别墅未来的趋势都不太好，且只在部分城市有讨论意义，如果你很有实力，那么这会是未来很有想象空间的一个配置方向。
所以大人，时代真的已经变了，这还是内生的涨价动力没有了，外生的政策实际上也不允许房价过快过早上涨，这背后是十九大报告中提出的我国经济发展从高速增长到高质量发展的转变，转变来源主要原因就是前面提到的城市化进程推进到边界了。而抑制资产价格又是新发展阶段下的必要配合因素，也就是产业升级，这背后的逻辑我在我录制的音频有说，这里先不展开。
那么说到这，可能你会问，有些弱势城市以前也没什么供需矛盾啊，上一轮不还是大涨了？那凭什么说以后很难明显上涨？如果你也这么想，那就是对供需的微观分时结构理解的还不够透彻。供需有宏观整体情况，也有微观结构，微观结构中包含了分时结构，也就是由于房地产相对长的规划、审批、建设流程，使得某一特定时间段里市场上的供应总量相对有限，如果有办法在这段时间内，一次性把大量需求集中释放出来，就可以制造局部短时的供需矛盾，引导价格上涨。
在我国的实践当中，这一般有两种路径：
一种就是上一轮上涨那样，全国性放松。通过逐级上涨引发的强烈增值预期，激发主观购买意愿，形成需求集中释放；
另一种是货币化棚改。货币化棚改把一些旧城区居民的房子回收，并给予货币补偿，这时由于旧城拆除重建需要比较长的时间，供给无法立刻释放，但居民需求是立刻产生的，而且还拿到了钱，自然会马上形成集中需求释放。这也是为什么我国在2018年开始暂缓货币化棚改，因为这种供需时空错配会埋雷。现在，大范围放松和货币化棚改两个情况都不太可能大规模再现了，自然很难再有弱势城市出现集中供需矛盾推动房价大涨的情况了。
供需的时空错配引申出土地供给的库存周期，在经济学上也叫基钦周期，就是居住用地的供给直接决定住宅的供给，这个关系很简单，不像需求端还有购买力高低问题。但是要知道供需是动态的，而需求的分布在时间上又是不军均匀的，因为楼市政策、贷款条件、经济预期、市场情绪等各种因素都会对人产生影响，使得需求会在某个时间段集中爆发出来，大家一窝蜂冲进去买，而批地盖楼到销售需要几年的时间，新房的供给没法很快做出调整，所以这个时候就会陷入到阶段性的你认为的供不应求，导致价格上涨，尤其是市场情绪，因为人都是高度主管情绪且非理性的，再加上一些屁股决定脑袋的人的错误引导，结果就更加明显。 那么相应的，需求集中释放了之后，需求就会没进入到一个等待恢复的低迷期，而后续的供给依旧充足，又变成阶段性的供过于求，房价就可能注意是可能下跌，尤其是二手房可能会失去流动性，下跌就更为明显，当然跌也不会大幅度实质性下跌，我只是在提醒你要理解这个供需结构，做出理性的判断，而不是市场情绪一上头就冲进去，另外你也要学会对你的钱负责，不要去听去看去信一些言论。
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