案例改编：
最近，吴先生可是遇到一件“奇事”，真真让自己“涨了知识”。吴先生来浙江创业多年，手上终于有了点积蓄，面对房价“势如破竹”般的节节攀升，思虑再三，吴先生准备入手某小区的一套二手房，价格能承受，学区也好。而当吴先生办好一系列购房手续，拎着大包小包准备开开心心入住的时候，却发现已经有人“捷足先登”，早一步对该二手房进行了装修安置。吴先生当即报警，经过警方了解，原来该“偷住者”是原房主的配偶，双方离异后，在该房子上为配偶设定了5年的“居住权”。也就是说，吴先生虽然现在是这个房子的所有权人，但是却无法入住。吴先生气愤至极，天底下还有这样的事？他找到律师，想一探究竟“居住权”！！
律师简析：
根据《中华人民共和国民法典》的规定，“居住权”是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。国家设立居住权的初衷是为部分弱势群体提供最基本的居住保障，同时有助于解决日常生活中的家庭矛盾冲突。
！要注意，“居住权”不是通过长期居住就能获得。
居住权有严格的设立条件：一是要有书面合同或遗嘱为依据，且需要到登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立；二是居住权不得转让、继承，除非另有约定，否则设立居住权的住宅也不能出租；三是居住权期限届满或居住权人死亡，居住权消灭，须办理注销登记，之后住宅所有人享有完全支配权。
！哪些情形会设立“居住权”？
一是以房养老。生活中可能存在父母用毕生的积蓄为子女购房，想将房产登记在子女名下，又担心子女之后不让自己居住，被送去养老院等问题。这种情况下，可以通过与子女签订居住权合同，设立居住权的形式解决。
二是通过遗嘱保障亲属的利益。比如，陈先生个人名下有一套房，与前妻生有一个儿子。陈先生与王小姐再婚后，身体每况俞下，觉得自己将不久人世，但是又不想王小姐与儿子在自己遗产问题上产生纠纷，陈先生决定通过遗嘱的形式将房屋的所有权留给儿子，但是为王小姐保留房屋的居住权直至终老。
三是保障婚姻中无房一方的居住问题。现在生活中，结婚似乎是必备“房子”。小年轻在谈婚论嫁时，没有房子的一方通常希望另一方在其婚前个人财产上加上自己的名字，而这通常难以被另一方接受。此时，就可以通过设立居住权保障其在婚姻存续期间居住的权利。或者，像背景引入案例中的原房主，就夫妻共同财产，离婚后房屋归一方，通过设立有期限的居住权补偿配偶。
！以后买二手房要审查什么？
除了签好合同，确定原房主的所有权资格等，还需要前往不动产权登记部门查询自己购买的二手房是否已经设定了居住权。同时注意居住权的期限，几年或几十年均可，如果对期限没有作出明确规定，一般会被推定为设定到居住权人死亡时归于消灭。
小提示
居住权的设立是一种进步，有利于社会、家庭的和谐稳定。但是也需要警惕许多“心存不轨”之人将其用于不合法途径谋求不合法利益。因此，购买“二手房”的朋友们，以后还需要多留个心眼，以防自己的房子自己住不了的事情发生！
如您也遇到了相关购房纠纷，建议委托专业律师处理，保障自身合法权益。
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