2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施。相较于之前的《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法通则》作了很大的修改与整合，而无论是新约旧规，亦或是新规旧约，这本“百科全书式法典”都值得我们带着敬畏去重新审视与学习。知道一“典”，也就知道一点！每周一点“典”，知法守法我先行！
情景再现
此刻的小王正坐在律师对面愁眉不展。原来“土豪”小王名下已经有两套住房了，但他前不久又看上了城区一地段具有较大升值空间的商品房，准备入手投资，但受制于国家出台的限购令政策，小王思来想去，便与朋友小陈商议，借用他的名义购买该地段的一套房子。后小王与小陈签订了书面的借名买房协议，约定了实际出资人和该房屋权利人都是小王，并通过小王的账户直接向开发商支付了房款。小王觉得“万事俱备”，坐等房子升值转手。乞料，两个月后，小王无意中得知该套房子已被小陈过户至一陌生人名下。小王气恼至极，却怎么也联系不上小陈，于是找到律师，准备通过法律途径维护合法权益。
为什么会出现“借名买房”？
就目前的房地产市场的大环境来看，买房热度不减，“炒房”形势严峻，国家为了规范房地产市场秩序，出台了房屋限购政策，是导致“借名买房”之风盛行的主因。其他原因还有如规避限贷令等贷款障碍、减少税费、争抢特定购房优惠或者出于一些私人原因如贪图便宜享受购房优惠等。
“借名买房”可能产生的风险？
1.借名买房合同因违法法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗等原因被认定无效；
2.名义产权人反悔，与出资人关系恶化或其他原因，导致出资人无法取得房屋产权；
3.名义产权人陷入债务纠纷，因无力偿还债务，被法院强制执行该房产；
4.名义产权人私下处分该房产，进行转让或者抵押；
5.名义产权人离婚时，该房产作为夫妻共同财产被分割；
6.名义产权人死亡后，该房产作为其遗产被继承。
总之，借名买房的出资人会因为种种原因而可能拿不到该房产的所有权！！
与“借名买房”相关的法律依据
1.《中华人民共和国民法典总则编》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
2.《中华人民共和国民法典物权编》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
律师简析：
借个名义买房，到底谁能享有房屋权益？是借名人还是出名人呢？在司法实践中，不同法院判定借名登记房屋的归属，取决于借名买房协议是否有效。若协议有效，那么按照协议的约定，出名人只是房屋的名义所有人，借名人享有实际权利，不动产登记簿上记载的事项与实际状况不一致，借名人有权申请更正登记或要求出名人配合办理过户手续，使其成为房屋的所有人。一般情况下，借名买房协议在满足主体适格、意思表示真实且不损害他人合法权益、社会公共利益、违反法律法规强制性规定等合同要件下，认定其有效。具体到本案：首先，小王和小陈签订借名买房协议的目的虽是为了规避限购政策，但是限购政策是房地产市场的行政管理手段，并非法律和行政法规的强制性规定；其次，虽然小王占用了小陈的购房资格，但小陈即失去购房资格，并不会导致该地区限购政策的落空，没有损害社会公共利益。因此该借名买房协议是有效的，小王是该房屋的实际产权人。但由于小王是借用了小陈的名义买房，所以该房屋不动产登记簿上登记的权利人是小陈，对不知情的第三人基于信任，以正常的价格购买得到该房屋的所有权，法律是应当保护的。因此，对于出名人小陈在未经借名人小王同意的情况下，将房子转卖给不知情第三人的行为，小王可以向小陈追究违约责任，要求小陈对其进行赔偿，但是却无权向该不知情第三人要回房子。
小提示
“借名买房”行为在我们日常生活中已经屡见不鲜，“借名买房协议”的形式也是多种多样，但我们需要注意的是，“借名买房”行为的常态化并不意味着对其伴随的风险已经有成熟的规避方式。“借名买房”后的纠纷依旧不断在上演，在自身尽可能做好风险规避后，若还是遇到了类似纠纷，建议委托专业律师处理，以更好保障自身合法权益。
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