秋天了，今年也过了四分之三了，小木突然感慨起来，辛苦奋斗了有些年份了，存了些积蓄，也想好好安顿下来，是该物色一套属于自己的房子了。正巧听到楼盘开盘承诺“无理由退房”，小木很是心动，心想这样可以省去不少麻烦，万一真的不满意还能退房，那不很划算！小木遂跟房产公司签订了《商品房认购书》《商品房买卖合同》等文件，支付了定金、首付款。同时，房产公司向小木出具《无理由退房承诺书》，承诺只要不存在任何违约行为，则在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利。
但由于银行按揭贷款出了岔子，小木想要退房，却发现退房路困难重重。虽然工作人员称可以退房，并让小木填写了《无理由退房协议书》，但退房手续办得断断续续，还被无缘由扣款，当初说好的“无理由退房”，怎么多出了这么多理由嘞！小木无奈之下将房产公司起诉至了法院。
房产公司则以《无理由退房协议书》中约定选择按揭付款的，按揭须银行通过，才可办理无理由退房为由认定小木不符合无理由退房的情形。房产公司还向法院提起反诉，要求小木承担包括佣金在内的违约责任。（改编自法日报案例）
裁判结果：
法院判决确认原、被告《商品房买卖合同》解除，被告全额返款原告购房定金、首付款，驳回被告的反诉诉请。
法院审理认为：
1.“无理由退房”不应设置障碍
无理由退房应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制，对此设置障碍，与“无理由”字面意思不符。
2.《无理由退房协议书》系格式条款，退房条件不成为合同内容。
《无理由退房协议书》中写着退房条件之一是按揭贷款需经银行审批通过，该条款实质系对退房进行限制，属于具有重大利害关系的条款。根据《中华人民共和国民法典》规定，提供格式条款的一方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。被告未履行提示或说明义务，原告显然也未注意或理解该条款，故该条款不成为合同内容。
3. 关于退还“佣金”的问题
即使《无理由退房协议书》中有关“扣除已支付佣金”的约定，但也系格式化条款，被告未对条款进行提示或说明；另外办理退房手续时，所有材料均显示退款金额为全部费用，被告并未提及佣金事项；没有证据显示原告对购买房子及该房子所应支付的佣金等情况知情。因此，法院不支持被告提出的承担责任的反诉。
“无理由退房”还可能遇到这几个问题，也要注意！
1. 注意退房时签订的解除买卖及认购协议条款，约定明确的退款期限。合同解除后，返还价款是法定的义务，避免对方以期限不明确变相拖延退款。
2. 买房时，房产公司会利用其优势地位，避重就轻，不告知房地产交易行业的佣金和相关流程，事后又以各种理由扣款或是提出扣除一部分钱或扣除销售中介佣金作为违约金就先给谁退的承诺时，对于不合理的情况，可以先进行合理协商，协商不成可以通过法律途径维护自己的合法权益。
3. 买房是大事，签合同要谨慎，千万不要仅因为“无理由退房”而轻易做出决定。购房过程复杂，一定要明确具体附加条件，即使不另外签订协议，也要在购房合同上备注写明，或者通过其他形式固定有关证据。
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