不管你是在一线混，还是在二线混，相信很多人都会有一个相同的感触：那就是与自己的收入相比，当地的房价太高了，亦或是涨的太快了。
然而很多城市的房价并没有因我们的吐槽而掉头向下或崩盘，反而芝麻开花节节高。那是因为房价的涨跌自有其内在的经济逻辑，并不以人的主观意愿为转移，况且吐槽的人大多还是当地楼市的“无效需求”。
那么，房价谁说了算呢？当然是“有效需求”。
所谓“有效需求”就是指财力和买房需求的人，亦或看似没能力但咬咬牙、垫垫脚，借助家庭的几个钱包也还是能够上车的人。
而决定一个城市房价走向的“买盘力量”又等于有效需求*货币。
货币这一因素相信大家都能理解，内地房价单边上涨十几年与货币炒房有着磨不开的关系。
但也应看到货币是一个具有普遍性特征的因素，比如前几年的货币化棚改，绝大多数的三四线城市都是受益者；再比如当下的房贷利率走低，从一线的北上深到二线的苏州东莞，再到三四线的宝鸡、柳州、驻马店等，影响都是一样的。
决定一二三四五线城市间房价巨大差异的因素，还是当地的有效需求。有效需求具体又可分为两方面：
一是总盘子的规模，其决定着城市房价水位的下限。
虽然常住人口不可能都是买房人口，但只要是增量明显且能保持数年的持续，从漏斗里漏下的有效需求也仍然是可观的。
所以，一个城市的经济基本、人口的规模和增量，往往代表着该城市的房价下限。
即是说，在一个经济规模大、活力强、常住人口增长明显的城市，房价哪怕日后出现回调，也不可能跌哪去，只会砸出黄金坑。
二是有效需求中的富裕阶层（即有钱人）的规模，他们决定着该城市房价的天花板。
有钱人往往比工薪阶层有着更强劲的财富创造能力，而不差钱的他们很容易拉高一个城市的房价天花板。
而有钱人又可为两种，一种是Old money（老钱），其代表的是从事传统产业，富裕起来的那部分人；一是New money（新钱），其代表的是从互联网科技创新中，迅速崛起的“财富新贵”。
若把眼光往前看，那肯定是看New money。
所以，一个城市的国家级高新企业数量就成了一个很直观的指标，其不仅代表着该城向高附加值产业链转型的进程，也代表着该城市“财富新贵”的多寡。
虽然不能说，一个城市高新企业数量的多寡及增长变化与当地房价的水平完全相关，但整体的相关性还是蛮高的。
当然，这里面也不能忽视金融的力量，虽然金融业也属于Old money，但其与New money往往也是密不可分的，比如创新企业的孵化和上市前的ABCDE+轮的融资，这也都离不开发达繁荣的金融业的支持。
所以，我们看到，内地房价位于第一梯队的北上深，其金融和科技创新两手都很强；
广州在科技和金融都弱于深圳，所以，其房价水位也比深圳低，当然弱只是相对而已，绝对水平仍然在其他城市之上；
杭州这几年的房价表现很抢眼，主要与以阿里为代表的科技企业的崛起有关。
其实这一现象不独于我们，在美国也很明显。如以纽约为中心的美国东北部是美国Old money聚集地，以旧金山湾区为中心的加州是美国New money聚集地。
得益于高新技术行业强大的溢价和财富创造效应，造就从业者普遍的高收入，结果就是旧金山湾区击败纽约都市圈成为全美房价最贵的地方。
所以呀，看到那些高新技术企业数量猛增的城市，房价的天花板怕还是要再往上提提了。
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