开始正文之前我先提一下一些误区，比如京沪永远涨，当然京沪会涨，但是关于涨的逻辑其实误区很多，这些误区会让一些人把一线城市房价上涨当成一种信仰，这肯定是有问题的，还有就是李黄瓜说的地段地段还是地段，当然他这话也没有错，但是你要分辨出一个好地段的产品到底是价格洼地还是价值陷阱，今天主要讲商铺，这些住宅可能存在的误区欢迎私信讨论。 实际上过去对一铺养三代这样的信仰在大多数人心里还存在，投资是不应该有任何信仰的，对于一铺养三代这样的固有思维很容易让大部分人高估部分商铺产品的价值，这样就很尴尬了，当然了我也不是在说一铺养三代不现实了，我的意思是在投资当中一定要回归到产品属性所带来的价值上，而不是用过去的环境和思维方式去看待当下和未来的趋势变化。
所有房产产品的收益都来自于两个方面，一是房产产品价格上涨，而是持有期间的租金，在不同的产品上，这二者的比重是不同的，对于住宅而言房价上涨是收益的主要来源，但是对于商铺来说房价上涨带来的收益是次要的，租金收益则是主要的，所以投资商铺最需要关心的不是它的价格而是它每年能给你带来多少得租金回报。那么商铺升值不靠谱，收租靠谱吗？真的可以一铺养三代吗？ 可以是可以，不过要看是哪里的铺子。 早些年，商业还不发达，铺面比较少，价格比较低，投资商铺几乎是稳赚不赔的，民间便有了“一铺养三代”这样的说法。 但如今情况早就变了样了，大家可以想想这些年城市里多了多少购物中心，心里就有数了，实际上现在的商铺投资严格讲已经不是房产投资了，而是商业运作。商业运作得当那么租金收益才可观，你所投资的商铺才有价值。 商铺的选择涉及及其多的围观元素，比如一个花坛的摆放位置，一个天桥的出入口都可能影响到一个商铺的价值，再比如整体商业环境的变化，周边商业项目得竞争都会影响到一个商铺的价值，商铺投资考量的因素非常多，而且都是非标准化和外部化的，每一个商铺都要单独评估，所以非常复杂。
关于商铺的几种类型和选择建议以及一些情况这里先不展开。包括但不限于 商铺的几种类型、城市级别不同的商铺优先级、各种商铺的宏观趋势判断。 因为具体商铺要具体分析具体看待，这里展开也没什么意义。
最后说点房产投资的大实话，房产投资很重要，大部分人都已经意识到了这一点，房产投资是先成本后收益的，占据相当比中的现金流，也有机会产生可观的收益，但房产投资有很多门道，很多人在房产投资决策时喜欢抱着老观念，把身边的一些孤例当成普遍现象，也有人相信自己的判断做出正确的决策，但其实里面也有运气成分。坦白说商铺投资不是房产投资的优先级，但也有非常值得投资的商铺，重要的是你要知道怎么区分，怎么权衡。 商铺投资的租金收益是会衍生出一种“马太效应”的：位置越好的铺面，租金越容易涨，也越容易升值，同样的流动性也就越好，位置越差的铺面，租金越难涨也越难升值，最后可能套牢在里面。 所以我还是挺想提个建议的，就是如果你要投资商铺一定要下够功夫去挑选合适的，有的商铺开盘时宣传活动做的特别高大上，导致很多人其实都没对产品细节做出考量，就迷迷糊糊跟着大众下了单。投资商铺要么就别投资，要投资就要做好工作量去选择足够好的商铺。未来房价增幅会回归常态了，如果用长期视角去看，足够优质的商铺所产出的现金流回报大概率是会跑赢住宅的收益的。
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